2008-2010年房地産行業分(fēn)析

    次貸危機引發全球金融風暴，股市重挫、銀根緊縮、市場觀望，全球經濟面臨大(dà)考。中(zhōng)國北(běi)京、美國紐約，兩個相隔在大(dà)洋彼岸的城市同樣面臨着前所未有的機遇與挑戰。2008年12月11日，由全球最大(dà)的房地産網絡媒體(tǐ)搜房網組織承辦的“2008中(zhōng)國房地産金融國際對話(huà)?北(běi)京會議”在北(běi)京成功舉行。以下(xià)爲中(zhōng)國指數研究員(yuán)常務副院長黃瑜女士在本次論壇對2008年房地産市場形勢做出如下(xià)分(fēn)析：

　　一(yī)、全國流标流拍及退地現象嚴重，土地購置與開(kāi)發面積繼續下(xià)降。

　　2008年以來，全國土地近一(yī)半都是以底價成交，更有10％左右的土地遭遇流拍流标。根據中(zhōng)國指數研究院土地價格指數系統對60個大(dà)中(zhōng)城市招拍挂土地市場長期進行監測的結果，截止10月底，全國60個大(dà)中(zhōng)城市住宅用地流标流拍宗數約1300塊，土地面積約6000萬平方米，其規劃面積超過1億平方米，相當于07年總供應量的1/5左右。與此同時，各大(dà)城市頻(pín)頻(pín)出現了退地潮的現象。據不完全統計，08年大(dà)宗地塊退地宗數近20宗，政府損失地價款在140億以上。全國土地開(kāi)發面積和購置面積持續下(xià)降，9月首次出現負增長。由此可見，受房地産市場、宏觀經濟、政策環境的影響，開(kāi)發商(shāng)資(zī)金鏈吃緊，紛紛放(fàng)慢(màn)購置、開(kāi)發土地的進程。

　　二、房地産開(kāi)發投資(zī)增長放(fàng)緩，自籌資(zī)金比重加大(dà)，定金及預收款占比減少。

　　近年來，房地産開(kāi)發投資(zī)一(yī)直保持30％左右增長水平。而2008年前三季度，房地産開(kāi)發投資(zī)同比漲幅跌落至26％，預計全年在25％左右。從資(zī)金來源看，自2007年四季度以來，房地産開(kāi)發投資(zī)中(zhōng)自籌資(zī)金所占比重逐漸上升，2008年1-10月提升至40％，與07年同期的32％相比提高了8個百分(fēn)點，爲2000年以來最高，開(kāi)發商(shāng)資(zī)金壓力增大(dà)。與此同時,08年以來定金及預收款占房地産開(kāi)發投資(zī)的比重不斷減少，08年1-10月，比去(qù)年同期減少了8.2％，占比從07年底的28.5％下(xià)降到了24％。

　　三、08年市場供求壓力較大(dà)，09年形勢更加嚴峻，10年市場壓力将會緩解。

　　2008年以來全國商(shāng)品房竣工(gōng)面積、商(shāng)品房施工(gōng)面積以及新開(kāi)工(gōng)面積等供應類指标同比均呈上升趨勢，銷售面積和銷售額等需求類指标均呈下(xià)降趨勢，市場供求壓力較大(dà)，預計09年供過于求的局面會更加嚴峻。從各區域市場表現看，東部較西部市場壓力更大(dà)，中(zhōng)西市場反應相對滞後。同時受到08年土地購置及開(kāi)發面積同比下(xià)降的影響,預計2010年市場的壓力才将會得到緩解。

 　　四、新政出台，一(yī)線城市反應迅速，二線城市變化各異。

 　　2008年1-11月共上市新盤75個，比去(qù)年增加了8個。其中(zhōng)11月受新政出台的影響，開(kāi)發商(shāng)對市場預期出現一(yī)定好轉，推盤力度加大(dà)。2008年11月北(běi)京上市商(shāng)品住宅135萬平方米，同比和環比分(fēn)别上漲了9％和16％，剔除保障性住房部分(fēn)，商(shāng)品住宅供應量環比大(dà)幅增長224％。從交易情況來看，2008年1-11月北(běi)京交易總量爲780萬平方米，遠小(xiǎo)于06年1746萬平方米和07年1396萬平方米的交易量，同比下(xià)降44％，但降幅開(kāi)始減小(xiǎo)。雖然2008年以來北(běi)京房地産市場整體(tǐ)表現供過于求，銷供比僅爲0.56，遠小(xiǎo)于06年的1.03和07年的1.12，但仍有一(yī)些項目憑借其在市場份額、銷售表現、産品創新、價值挖掘等方面的特色從房地産市場中(zhōng)脫穎而出，成爲市場項目典範。 　　

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