房地産行業 臨山重水複 待柳暗花明

    我(wǒ)(wǒ)國目前宏觀經濟背景和行業發展約束條件與70 年代初的日本十分(fēn)相似，因此我(wǒ)(wǒ)們通過對比兩國行業具體(tǐ)驅動因素的異同，對我(wǒ)(wǒ)國行業目前的調整和未來長期發展趨勢作一(yī)判斷。

    對于目前的調整，我(wǒ)(wǒ)們認爲幅度不會很深，即房價不會大(dà)幅下(xià)跌，因爲我(wǒ)(wǒ)國考慮基尼系數後的房價收入比與日本70 年時代接近，而日本當時并沒有發生(shēng)價格的劇烈波動。但本次調整周期可能會較長，因爲緊縮貨币政策是導緻行業調整的重要因素，而貨币政策受通貨膨脹的牽引，通脹壓力沒有減輕前，貨币政策放(fàng)松可能性也不大(dà)。考慮房地産業對整體(tǐ)經濟影響的重要性，通過相對長的周期實現并不深的價格調整應該是政府願意看到的最理想調控結果。

    日本房地産業也曾在緊縮貨币政策下(xià)發生(shēng)了波動，但在調整後的75 年至泡沫開(kāi)始膨脹前的85 年之間保持了十年的穩定增長。我(wǒ)(wǒ)國人口因素、家庭人口系數與日本相當，而城市化進程遠落後于70 年代的日本，因此我(wǒ)(wǒ)國行業的長期穩定向上趨勢較爲确定。

    行業屬性。從行業自身縱向比較，我(wǒ)(wǒ)國房地産業的經營正從外(wài)部資(zī)源整合爲重轉向内部管理，即盈利來源以土地升值爲主轉向内部管理組織效率的提升；但與成熟市場國家之間的橫向比較，外(wài)部資(zī)源整合能力作爲我(wǒ)(wǒ)國房地産企業的價值評判标準仍将在長期存在，所以對于我(wǒ)(wǒ)國房地産行業而言，制造業屬性短期内尚不能替代其金融屬性。

    本輪行業調整周期将會較長，而宏觀經濟的不确定性也加大(dà)調整結束時點判斷的難度。但在調整周期内也可能會發生(shēng)一(yī)些意外(wài)的驚喜，因爲目前市場中(zhōng)存在一(yī)部分(fēn)正常需求由于預期的不穩定而受到抑制，這部分(fēn)剛性需求在适當的條件下(xià)，例如季節性因素刺激或政府穩定調控行業态度明确後，會得到釋放(fàng)，幫助市場實現一(yī)定程度的轉暖。

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