房地産行業研究 調整将繼續進行

　　自07年10月以來的全國房地産市場調整目前仍在繼續，各地成交依然清淡，珠三角房價已暫時趨于穩定，成交略有放(fàng)大(dà)，北(běi)京、上海成交維持低迷，市場博弈加劇。

　　大(dà)陸幅員(yuán)遼闊，經濟發展水平不均衡，房地産市場區域性較強，北(běi)京、上海、深圳構成國内第一(yī)類高房價城市；杭州、廈門、青島地處發達省份的旅遊城市構成第二類高房價城市；主要省會城市構成第三類城市；其餘構成第四類城市。四類城市中(zhōng)，第一(yī)類、第二類城市房價較貴，而三、四類城市相對合理。

　　國内第一(yī)類城市未來的發展方向爲紐約、倫敦、東京等城市，通過與紐約的房地産市場現狀相比，我(wǒ)(wǒ)們認爲第一(yī)類城市的房價整體(tǐ)偏高，有一(yī)定的調整空間，未來随着城市規模和基礎設施以及公共交通的持續發展，大(dà)多數居民将居住在城郊區域，且此區域房價也将基本與居民收入相匹配。

　　考慮到自住需求者的實際購買能力和金融支持的程度，我(wǒ)(wǒ)們認爲第一(yī)類城市房價收入的合理值應在6~8倍左右，目前有所偏高，未來可能在2年左右回歸合理位置，房價可能下(xià)跌10％～20％。因此第一(yī)類城市房地産市場短期仍将維持目前的博弈狀态，在博弈過程中(zhōng)将完成價量的平衡，再次回到正常軌迹。

　　第二類城市也将維持調整态勢，調整周期與第一(yī)類城市相當，從目前的狀況來看，第二類城市所處區域經濟有顯著放(fàng)緩趨勢，因此我(wǒ)(wǒ)們預計第二類城市房價調整幅度或将超過第一(yī)類城市；對于絕大(dà)部分(fēn)第三、第四類城市，我(wǒ)(wǒ)們認爲也會随着一(yī)、二類城市陷入調整而有所調整，但幅度和周期并不會完全同步于一(yī)、二線城市，個體(tǐ)城市差異較大(dà)。

　　主流房地産公司現金流相對充裕，足夠其持續經營所用，出現現金流斷裂的概率很小(xiǎo)；中(zhōng)小(xiǎo)地産公司現金流狀況總體(tǐ)較緊張，少量企業存在現金流斷裂的可能性。

　　綜合以上各因素，短線來看不是投資(zī)地産股的好時機，我(wǒ)(wǒ)們給予行業中(zhōng)性的投資(zī)評級；中(zhōng)長線來看，以反周期操作的理念去(qù)理解，目前正處房地産行業正處下(xià)降通道，公司股價已反映大(dà)部分(fēn)不利因素，安全邊際凸顯，且随着大(dà)盤持續下(xià)跌，系統性風險也正在逐步釋放(fàng)，第四季度或将将是戰略投資(zī)地産股的好時機。建議重點關注萬科A/B（000002/200002）、招商(shāng)地産/招商(shāng)局B（000024/200024）、金地集團（600383）。

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